Hypotéka bez vlastních zdrojů a na 90 % ceny: jde to?

Klasická hypotéka na 100 % kupní ceny bez vlastních úspor dnes v Česku prakticky nejde — banky se řídí doporučením ČNB k poměru úvěru a hodnoty nemovitosti. Přehled vysvětluje, co je LTV, jaký je reálný strop financování a jaké má žadatel bez vlastních zdrojů možnosti. Vysvětlíme i to, jaké kombinace zdrojů financování banky v praxi akceptují.

Jak to funguje

LTV (z anglického loan to value) je poměr mezi výší hypotečního úvěru a odhadovanou hodnotou zastavované nemovitosti. Pokud si žadatel půjčuje 80 % hodnoty nemovitosti a zbytek doplácí z vlastních úspor, má LTV 80 %. ČNB bankám doporučuje, aby LTV u standardního žadatele nepřekračovalo 80 %, u žadatelů do 36 let pak 90 %. Hypotéka pokrývající celou kupní cenu, tedy LTV 100 %, tak dnes u standardní hypotéky prakticky není dostupná.

Proč ČNB limit doporučuje

Cílem doporučení je snížit riziko, že při poklesu cen nemovitostí zůstane dlužníkovi dluh vyšší než hodnota zastavené nemovitosti, což by ohrozilo stabilitu jak domácnosti, tak celého bankovního sektoru.

V praxi to znamená, že kdo chce koupit nemovitost za tři miliony korun, musí u standardního žadatele počítat aspoň s 600 tisíci korun vlastních zdrojů, aby se vešel do doporučeného LTV 80 %. U mladšího žadatele do 36 let by mohlo stačit kolem 300 tisíc korun při LTV 90 %, konkrétní čísla se ale vždy odvíjí od skutečné hodnoty nemovitosti podle odhadu banky.

Doporučený limit se navíc v čase může měnit podle toho, jak ČNB vyhodnocuje situaci na trhu s nemovitostmi, proto je dobré aktuální hodnotu vždy ověřit před samotným podáním žádosti, ne spoléhat na číslo, které platilo před rokem či dvěma.

Pro koho se hodí

Otázka hypotéky bez vlastních zdrojů se nejčastěji týká mladších žadatelů nebo lidí, kteří dosud neměli možnost naspořit dostatečnou rezervu, ale mají stabilní příjem. Řešení existuje spíš v podobě přiblížení se k doporučenému stropu financování než v jeho úplném obejití — podrobnosti k vyššímu limitu pro mladší žadatele najdete v článku hypotéka pro mladé do 36 let.

Otázka se týká i lidí, kteří sice mají stabilní příjem, ale veškeré úspory dosud směřovali jinam, třeba do podnikání nebo vzdělání, a teprve teď řeší vlastní bydlení. Pro ně bývá klíčové najít kombinaci řešení, ne spoléhat na jedinou cestu k financování celé kupní ceny.

Řešení se často hledá i u lidí, kteří prodávají menší nemovitost a kupují větší — v takovém případě mohou výtěžek z prodeje použít jako vlastní zdroje na financování nové koupě, čímž se vyhnou nutnosti řešit hypotéku s maximálním LTV.

Co rozhoduje o podmínkách

Kromě věku žadatele ovlivňuje reálně dosažitelné LTV i to, jestli banka do zástavy může přijmout další nemovitost, například byt rodičů, čímž se sníží poměr úvěru k hodnotě zastavovaného majetku jako celku. Roli hraje i celková bonita žadatele — vysoký příjem a nízké ostatní závazky mohou bance dát důvod k vyšší toleranci, i tak ale doporučený strop ČNB zůstává orientačním limitem, který banky dodržují. U investičních hypoték platí stav k září 2026 přísnější doporučení, účinné od dubna 2026 — LTV do 70 % a DTI do 7.

Banka může být ochotná přistoupit na vyšší LTV i tehdy, kdy žadatel prokáže mimořádně nízké ostatní výdaje nebo dlouhodobě rostoucí příjem, ale vždy jde o individuální posouzení nad rámec doporučeného limitu, ne o pravidlo, se kterým lze počítat dopředu.

Kolik to stojí a s čím počítat navíc

Vyšší LTV, tedy nižší podíl vlastních zdrojů, obvykle znamená i vyšší úrokovou sazbu, protože banka nese vyšší riziko. Ke standardním nákladům hypotéky, jako je pojištění nemovitosti nebo poplatky za vedení úvěru, tak u žadatele s minimem vlastních zdrojů přibývá i tato riziková přirážka v sazbě. Princip výpočtu splátky podle výše úvěru a sazby popisuje článek splátka hypotéky: jak se počítá a co ji ovlivňuje.

Kromě vyšší sazby může banka u žadatele s minimem vlastních zdrojů požadovat i dodatečné pojištění úvěru pro případ platební neschopnosti, což opět navyšuje celkové měsíční náklady nad rámec samotné splátky jistiny a úroku.

Postup krok za krokem

Kdo řeší nedostatek vlastních zdrojů, měl by nejdřív zjistit, jaké reálné LTV mu banka nabídne podle věku a bonity, a porovnat nabídky víc institucí, protože se přístup jednotlivých bank liší. Pokud ani maximální doporučené LTV nestačí na pokrytí kupní ceny, přichází na řadu alternativy — zástava další nemovitosti, spolužadatel s vlastními úspory, nebo kombinace hypotéky s jiným typem financování, například stavebním spořením na dofinancování zbytku. Obecný postup při žádosti o hypotéku popisuje článek jak získat hypotéku.

Zástava nemovitosti třetí osoby

Pokud rodina nabídne do zástavy vlastní nemovitost navíc, může to bance snížit celkové LTV natolik, že schválí i úvěr, který by na samotnou kupovanou nemovitost nedosáhl.

Vyplatí se i zvážit, jestli má smysl počkat s koupí o rok či dva a mezitím intenzivně spořit — i menší navýšení vlastních zdrojů může znatelně zlepšit nabízenou sazbu a snížit celkový přeplatek za dobu splácení.

Kdo osloví víc bank najednou, může zjistit, že se jejich ochota přiblížit se doporučenému stropu ČNB výrazně liší — některé instituce jsou k vyššímu LTV vstřícnější než jiné, proto se srovnání víc nabídek vyplatí i v této konkrétní otázce.

Na co si dát pozor ve smlouvě

Při vysokém LTV je obzvlášť důležité promyslet rezervu v rodinném rozpočtu — nízký podíl vlastních zdrojů znamená i menší polštář pro případ výpadku příjmu nebo poklesu hodnoty nemovitosti. Ve smlouvě se vyplatí věnovat pozornost podmínkám mimořádné splátky, protože rychlejší snižování jistiny, než ukládá splátkový kalendář, dokáže riziko spojené s vysokým LTV postupně snižovat.

Stejně důležité je mít jasno v tom, jak by rodina zvládla situaci, kdyby se v prvních letech splácení objevil neočekávaný výpadek příjmu — u vysokého LTV je totiž prostor pro chybu menší než u žadatele s větším podílem vlastních zdrojů.

Vyplatí se i pravidelně sledovat vývoj hodnoty vlastní nemovitosti v čase — pokud hodnota v regionu roste, LTV se postupně snižuje samo, což může v budoucnu otevřít prostor pro refinancování za lepších podmínek.

Alternativy

Kdo vlastní zdroje nemá vůbec a ani zástava další nemovitosti nepřipadá v úvahu, může zvážit odklad koupě a mezitím si vlastní zdroje naspořit, případně kombinaci hypotéky se stavebním spořením, které funguje jinak a může pomoct dorovnat chybějící část ceny. Jinou možností je americká hypotéka, tedy úvěr zajištěný nemovitostí bez vázanosti na konkrétní účel, popsaná v článku americká hypotéka: jak funguje a kdy dává smysl, ta ale obvykle nabízí nižší LTV, ne vyšší.

Kdo zvažuje kombinaci víc zdrojů financování najednou, měl by mít na paměti, že každá banka posuzuje celkovou zadluženost žadatele — i úvěr ze stavebního spoření se započítává do celkového poměru zadlužení k příjmu, který banka u hypotéky posuzuje.

Časté otázky

Co je LTV u hypotéky?

LTV je poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Čím nižší LTV, tím menší riziko pro banku a obvykle i lepší nabízená úroková sazba.

Jde získat hypotéku úplně bez vlastních peněz?

Standardní hypotéka pokrývající celou kupní cenu dnes běžně dostupná není, protože ČNB bankám doporučuje LTV do 80 %, respektive do 90 % u žadatelů do 36 let. Chybějící vlastní zdroje lze částečně nahradit zástavou další nemovitosti nebo spolužadatelem.

Jak si zvýšit šanci na hypotéku s minimem vlastních úspor?

Pomoct může spolužadatel s vlastními zdroji, zástava další nemovitosti do úvěru, nebo věk do 36 let, který dává nárok na doporučený vyšší limit LTV. Vždy je ale potřeba splnit i požadavky banky na bonitu a stabilitu příjmu.

Proč banky nepůjčí na 100 % ceny nemovitosti?

Řídí se doporučením České národní banky, které má snížit riziko, že by při poklesu cen nemovitostí dluh přesáhl jejich hodnotu. Jde o doporučení k obezřetnosti, ne o zákonný zákaz, ale banky se jím v praxi řídí.

Článek je obecná informace, ne právní ani finanční poradenství. Výše dávek, podmínky dotací, úrokové sazby a lhůty se mění — před podáním žádosti nebo podpisem smlouvy si je ověřte u úřadu práce, poskytovatele dotace, banky nebo advokáta.