Realitní makléř: kolik stojí provize a kdy se vyplatí

Realitní makléř má za práci provizi, která se u prodeje nemovitosti počítá procentem z ceny. Vysvětlujeme, jak taková spolupráce funguje, kdy se vyplatí a čím se liší exkluzivní smlouva od obyčejného zprostředkování.

O co jde

Realitní makléř zprostředkovává prodej nebo pronájem nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím, případně mezi pronajímatelem a nájemcem. Za tuto službu dostává provizi, která se u prodeje počítá nejčastěji jako procento z prodejní ceny nemovitosti, u pronájmu bývá vyjádřená jako násobek měsíčního nájemného.

Práce makléře zahrnuje přípravu inzerce, focení, organizaci prohlídek, vyjednávání ceny mezi stranami a často i pomoc s rezervační smlouvou a dalšími dokumenty. Sepsání samotné kupní smlouvy by ale měl vždy dělat advokát nebo notář, i když makléř nabízí, že to zajistí – kvalita smlouvy se totiž počítá k nejdůležitějším částem celého obchodu.

Kdy makléře oslovit

Makléř dává smysl tam, kde nemáte čas nebo zkušenosti s prodejem bytu nebo domu sami – zejména při stanovení realistické ceny, přípravě marketingu a vyjednávání se zájemci.

Dobrý makléř navíc pomáhá s věcmi, které při prodeji snadno unikají laikovi – třeba se stanovením reálné ceny na základě srovnání s podobnými nemovitostmi v okolí, s doporučením drobných úprav před prohlídkami nebo s tím, jak reagovat na protinabídky, aniž byste přišli o výhodnou pozici ve vyjednávání. Na druhou stranu, ne každý prodej makléře vyžaduje – u jasně definovaných, snadno prodejných nemovitostí je někdy jednodušší a levnější zvládnout to bez zprostředkovatele.

Postup krok za krokem

1. Vyberete si makléře nebo realitní kancelář – podle referencí, znalosti lokality a nabízených podmínek.
2. Podepíšete smlouvu o zprostředkování, ve které se domluví výše provize a rozsah služeb.
3. Makléř připraví podklady k prodeji – fotografie, popis nemovitosti, případně energetický štítek.
4. Probíhají prohlídky a vyjednávání se zájemci, makléř komunikuje nabídky a protinabídky.
5. Po dohodě na ceně následuje rezervační smlouva a příprava kupní smlouvy, ideálně s právní kontrolou advokátem.
6. Po podpisu kupní smlouvy a zaplacení provize makléř dokončuje spolupráci, kupní cena jde přes advokátní úschovu do rukou prodávajícího.

Před podpisem smlouvy o zprostředkování je užitečné oslovit víc makléřů najednou a porovnat nejen výši provize, ale i to, jak konkrétně by k prodeji vaší nemovitosti přistupovali – jaký marketing navrhují, v jaké cenové hladině vidí nemovitost a jak dlouho podle nich prodej potrvá.

Kolik provize stojí

Provize realitního makléře se v Česku obvykle pohybuje v jednotkách procent z prodejní ceny nemovitosti, konkrétní výše je vždy věcí dohody a liší se podle lokality, ceny nemovitosti i rozsahu služeb. U pronájmu bývá provize vyjádřená jako násobek měsíčního nájemného. Přesnou částku vždy dostanete v nabídce od konkrétního makléře – jednotná sazba daná zákonem neexistuje.

Kdo provizi platí

Nejčastěji ji hradí prodávající, protože si makléře najímá k prodeji vlastní nemovitosti. U pronájmu se provize někdy dělí mezi pronajímatele a nájemce, nebo ji nese jen jedna strana – vždy záleží na tom, co je uvedeno ve smlouvě o zprostředkování.

Kromě samotné provize se ptejte i na to, jestli jsou v ceně zahrnuté i doplňkové služby jako profesionální fotografie, video prohlídka nebo home staging – tedy drobné úpravy interiéru pro lepší dojem při prohlídkách. Pokud tyto služby nejsou součástí základní nabídky, domluvte si předem, kolik by stály zvlášť, ať vás nepřekvapí dodatečná faktura.

Co prověřit předem

• Reference a zkušenosti makléře s podobným typem nemovitosti a lokalitou.
• Zda je smlouva exkluzivní, nebo umožňuje prodávat souběžně přes víc kanceláří či vlastními silami.
• Co všechno je v provizi zahrnuté – fotografie, inzerce, právní servis, nebo se za tyto služby platí zvlášť.
• Jak dlouho smlouva trvá a za jakých podmínek se dá vypovědět.
• Zda cena, kterou makléř navrhuje, odpovídá realitě – porovnejte ji s přehledem v článku o cenách bytů v Česku.

Vyplatí se také zeptat, jak dlouho v průměru trvá makléři prodat podobnou nemovitost, a porovnat to s vlastním očekáváním. Pokud makléř slibuje prodej za výrazně kratší dobu, než je v dané lokalitě obvyklé, buďte obezřetní – může to znamenat podhodnocenou cenu, která se sice prodá rychle, ale prodávajícímu přinese méně peněz.

Smlouvy a dokumenty

Základním dokumentem je smlouva o zprostředkování, kde by mělo být jasně uvedeno:

• Výše provize a moment, kdy vzniká nárok na její zaplacení – obvykle podpis kupní smlouvy nebo úspěšné dokončení pronájmu.
• Rozsah exkluzivity – jestli smíte souběžně prodávat i sami nebo přes jinou kancelář.
• Doba trvání smlouvy a výpovědní podmínky.
• Kdo hradí náklady na inzerci, fotografie a další marketing.

Pokud prodáváte družstevní byt, ověřte si, že makléř rozumí rozdílu oproti prodeji bytu ve vlastnictví – převádí se totiž členská práva v družstvu, ne nemovitost na katastru, a dokumentace je jiná.

Než smlouvu podepíšete, přečtěte si i ustanovení o tom, co se stane, pokud během exkluzivity osloví prodávajícího zájemce mimo makléře – třeba soused nebo známý. Řada smluv i v tomto případě počítá s nárokem na provizi, takže je dobré vědět, na čem přesně jste se dohodli.

Rizika a jak se jim vyhnout

• Nadhodnocená cena. Někteří makléři nabídnou vyšší cenu jen proto, aby získali zakázku – nemovitost pak stojí na trhu měsíce a nakonec se prodá levněji. Srovnejte si nabízenou cenu s realitou trhu.
• Dlouhá exkluzivní smlouva bez možnosti výpovědi. Než podepíšete, ověřte si, za jakých podmínek můžete spolupráci ukončit, pokud nebudete spokojení.
• Nejasně vymezená provize. Trvejte na tom, aby smlouva jasně říkala, kdy provize vzniká a co se stane, pokud se obchod nedokončí.
• Makléř sepisující kupní smlouvu bez právníka. I zkušený makléř nemusí zachytit všechny právní detaily – nechte si smlouvu zkontrolovat advokátem, zvlášť u vyšších částek.

Při prodeji přes dražbu nemovitosti makléř obvykle nefiguruje, protože proces řídí dražebník podle jiných pravidel.

Pozor si dejte i na takzvané rezervační poplatky vybírané makléřem jménem prodávajícího – měly by být jasně odděleny od provize a mělo by být zřejmé, co se s nimi stane, pokud obchod nakonec neproběhne. Stejně jako u advokátní úschovy platí, že peníze by neměly směřovat přímo na osobní účet makléře bez jasného smluvního rámce.

Daně a poplatky

Pro vás jako klienta provize žádnou daňovou povinnost nezakládá – jde o odměnu za službu, kterou si sjednáváte smluvně (pokud je makléř plátcem DPH, bývá daň z přidané hodnoty v ceně). Daňové povinnosti se týkají až samotného prodeje nemovitosti – zejména možné daně z příjmu na straně prodávajícího, pokud neplatí zákonné osvobození. Přehled najdete v článku o daních při koupi a prodeji nemovitosti.

Pokud jako fyzická osoba nepodnikatel prodáváte nemovitost osvobozenou od daně, provize se daňově nijak neprojeví. Když ale prodej osvobozený není a příjem danit musíte, lze provizi zpravidla uplatnit jako výdaj prokazatelně vynaložený v souvislosti s prodejem. U podnikatelů nebo firem, které nemovitosti kupují a prodávají v rámci činnosti, se může provize promítnout do nákladů – zde je vhodné poradit se s účetním nebo daňovým poradcem, protože záleží na konkrétní situaci.

Časté otázky

Jak se stát realitním makléřem?

Realitní zprostředkování upravuje zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a jde o vázanou živnost: kdo ji provozuje, musí být bezúhonný, prokázat odbornou způsobilost a mít sjednané pojištění odpovědnosti za škodu. Konkrétní požadavky na vzdělání a praxi vám řekne živnostenský úřad. Vedle toho je důležitá znalost místního trhu, právního rámce prodeje nemovitostí a schopnost jednat s lidmi.

Jak vybrat realitní kancelář a makléře?

Podívejte se na reference z předchozích prodejů, zeptejte se na konkrétní zkušenosti s podobnou nemovitostí a lokalitou a porovnejte nabízené podmínky – výši provize, rozsah služeb i to, zda smlouva vyžaduje exkluzivitu.

Kolik stojí realitní makléř?

Provize se obvykle počítá jako procento z prodejní ceny nemovitosti, konkrétní výše je věcí dohody a liší se podle makléře, lokality i ceny nemovitosti. Přesnou částku vám sdělí v nabídce.

Musím platit makléře, i když se prodej nezdaří?

Obvykle ne – nárok na provizi vzniká typicky až úspěšným dokončením obchodu, tedy podpisem kupní smlouvy. Vždy si to ale ověřte přímo v textu smlouvy o zprostředkování.

Vyplatí se prodávat byt bez makléře?

Může se to vyplatit u nemovitostí, které se prodávají snadno a máte čas věnovat se inzerci, prohlídkám a vyjednávání sami. Ušetříte provizi, ale ponesete i riziko chyb v dokumentaci – právní kontrolu smluv doporučujeme i tak.

Musí makléř mít se mnou exkluzivní smlouvu?

Ne, jde o volbu – exkluzivitu si makléř může vymínit, ale nemusíte na ni přistoupit. Neexkluzivní spolupráce vám dává větší volnost, exkluzivní zase makléři motivaci investovat víc do prodeje.

Článek je obecná informace, ne právní ani finanční poradenství. Výše dávek, podmínky dotací, úrokové sazby a lhůty se mění — před podáním žádosti nebo podpisem smlouvy si je ověřte u úřadu práce, poskytovatele dotace, banky nebo advokáta.