Práva a povinnosti nájemníka a pronajímatele

Nájem bytu je vztah, ve kterém má každá strana svá práva i povinnosti – a řada sporů vzniká právě z toho, že si strany nejsou jisté, kdo má co platit a zajišťovat. Vysvětlujeme, co typicky patří nájemci a co pronajímateli, včetně běžné údržby, fondu oprav a daňových povinností.

Co říká zákon o právech a povinnostech stran

Základní rozdělení práv a povinností mezi nájemcem a pronajímatelem upravuje občanský zákoník v části o nájmu bytu (§ 2235 a násl.). Pronajímatel je povinen přenechat byt nájemci ve stavu způsobilém k užívání a udržovat ho po dobu nájmu v tomto stavu, s výjimkou běžné údržby a drobných oprav, které zajišťuje nájemce na vlastní náklady. Nájemce je naopak povinen platit nájemné a náklady na služby řádně a včas a užívat byt v souladu se smlouvou.

Běžná údržba a drobné opravy

Pojem běžná údržba zahrnuje typicky malování, drobné opravy vodovodních baterií, výměnu žárovek nebo drobného vybavení. Větší opravy – třeba porucha topení, rozvodů vody nebo střechy – naopak zajišťuje pronajímatel. Přesná hranice mezi oběma kategoriemi bývá předmětem sporů, proto se vyplatí mít ji popsanou přímo v nájemní smlouvě.

Co dělat, když povinnosti nejsou jasné

Pokud smlouva rozdělení povinností výslovně neřeší, vychází se z obecné úpravy zákona a z toho, co je v podobných případech obvyklé. V praxi to znamená, že u pochybností je lepší situaci raději předem konzultovat, než čekat, až dojde k poruše a strany se budou dohadovat, kdo za ni odpovídá. Písemná domluva, byť jen formou e-mailu, může pozdějším sporům dobře předejít.

Jak to vypadá v praxi

V praxi se rozdělení povinností řeší nejčastěji takto:

• Nájemce hlásí závady nad rámec běžné údržby pronajímateli bez zbytečného odkladu.
• Pronajímatel zajišťuje opravu nebo umožní nájemci opravu provést a náklady mu proplatí.
• Drobné opravy a běžnou údržbu hradí nájemce sám – co je drobná oprava, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. výčtem a finančním limitem.
• Opravy společných částí domu hradí vlastníci jednotek, u nájmu tedy pronajímatel. Provoz společných prostor (úklid, osvětlení chodby, výtah) je ale služba spojená s užíváním bytu, kterou nájemce obvykle platí v zálohách a pronajímatel ji jednou ročně vyúčtuje.

Kdo hlásí závadu a kdo za ni skutečně platí, tak nemusí být stejná osoba – nájemce má povinnost oznámit problém, ale náklad na opravu nese ten, komu ji zákon nebo smlouva ukládá.

Zvlášť u starších domů se stává, že se objeví závada, u které není na první pohled jasné, zda jde o běžnou údržbu, nebo o vážnější poruchu – typicky opakovaně kapající kohoutek, který nakonec signalizuje problém v rozvodech. V takových případech je rozumné nejdřív poruchu nahlásit a nechat posoudit odborníkem, než se rozhodne, kdo náklady ponese, místo aby se strany dohadovaly bez znalosti skutečné příčiny.

Lhůty a částky, které je dobré znát

Co je drobná oprava, stanoví nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Kromě výčtu konkrétních oprav (kliky, zámky, vypínače, baterie a podobně) se za drobnou opravu považuje i jiná oprava, pokud náklad na ni nepřesáhne 1 500 Kč. Když součet drobných oprav v kalendářním roce překročí 150 Kč za m² podlahové plochy bytu, další opravy v tom roce už platí pronajímatel (stav k září 2026; částky se novelami mění, aktuální znění ověříte na zakonyprolidi.cz). Obecně platí:

• Nájemce hlásí závady bez zbytečného odkladu, jinak může nést odpovědnost za zvětšení škody.
• Pronajímatel by měl reagovat na nahlášenou závadu v přiměřené době.
• Náklady na služby se vyrovnávají v rámci ročního vyúčtování – podrobnosti popisuje článek Vyúčtování služeb k nájmu.

Práva nájemníka

Nájemce má právo užívat byt v souladu se smlouvou a požadovat, aby pronajímatel zajistil funkčnost zásadních součástí bytu – topení, rozvodů vody a elektřiny. Má právo na řádné vyúčtování služeb a na vrácení kauce po skončení nájmu. Nájemce nemá povinnost hradit náklady, které zákon nebo smlouva přisuzují pronajímateli, ani když k nim dojde přímo v bytě, který užívá.

Kdo platí fond oprav

Fond oprav je příspěvek vlastníků jednotek na budoucí opravy a údržbu společných částí domu. Platí ho vlastník bytu, tedy pronajímatel, ne nájemce – nájemce se na těchto nákladech typicky nepodílí přímo, i když se v konečném důsledku mohou promítnout do výše nájemného, které pronajímatel stanovuje.

Práva pronajímatele

Pronajímatel má právo na řádné a včasné placení nájemného a na to, aby nájemce užíval byt s péčí řádného hospodáře a hlásil závady, které by mohly způsobit škodu. Má právo vstupovat do bytu jen za podmínek stanovených zákonem nebo smlouvou, typicky po předchozí domluvě s nájemcem, ne svévolně kdykoliv.

Kdo platí daně spojené s nemovitostí

Daň z nemovitých věcí platí vlastník nemovitosti, tedy pronajímatel, bez ohledu na to, kdo byt fakticky užívá. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív platil kupující, se v roce 2020 zrušila (zákon č. 386/2020 Sb.) – při koupi bytu se dnes neplatí vůbec. Přehled daňových povinností spojených s vlastnictvím a převodem nemovitosti shrnuje článek Daně při koupi a prodeji nemovitosti.

Když dojde ke sporu

Nejčastější spory o práva a povinnosti se týkají toho, kdo má hradit konkrétní opravu, nebo jestli šlo o běžné opotřebení, či skutečné poškození. Postup:

• Nahlaste závadu písemně, ideálně s fotodokumentací a datem zjištění.
• Požadujte od pronajímatele vyjádření, zda jde o jeho, nebo o vaši povinnost opravu zajistit.
• Při neshodě konzultujte situaci s bezplatnou právní poradnou nebo Sdružením nájemníků.
• U vyšších částek nebo opakovaných sporů zvažte pomoc advokáta.

Podobný postup platí i u sporů o vypořádání po skončení nájmu, kterými se zabývá článek Kdy vám může pronajímatel vypovědět nájem.

Vzor a kontrolní seznam

Před podpisem nájemní smlouvy je užitečné mít jasno v rozdělení povinností:

• Je ve smlouvě popsáno, co je běžná údržba a kdo ji platí?
• Je jasné, kdo hlásí a kdo hradí větší opravy?
• Ví obě strany, že fond oprav a daň z nemovitosti platí vlastník, ne nájemce?
• Je popsáno, jak a kdy smí pronajímatel do bytu vstupovat?
• Existuje jasný postup pro hlášení a řešení závad?

Kdo teprve hledá byt k pronájmu, najde přehled aktuálních cen v článku Kolik stojí nájem, a kdo naopak zvažuje koupi bytu, ocení souvislosti v článku o daních při koupi a prodeji nemovitosti.

Dobré rozdělení povinností v praxi neznamená jen menší riziko sporu, ale i to, že se opravy řeší rychleji – když je jasné, kdo má poruchu zařídit, nemusí se čekat, až se strany domluví, kdo je za ni odpovědný. To se vyplatí hlavně u zásadních poruch, kde každý den prodlení může znamenat další škodu na majetku.

Časté otázky

Kdo platí fond oprav, nájemce, nebo pronajímatel?

Fond oprav platí vlastník bytu, tedy pronajímatel, protože jde o příspěvek vlastníků jednotek na údržbu společných částí domu. Nájemce se na něm přímo nepodílí, i když se náklad může nepřímo promítnout do výše nájemného.

Kdo platí daň z nemovitých věcí u pronajatého bytu?

Daň z nemovitých věcí vždy platí vlastník nemovitosti, ne nájemce, bez ohledu na to, kdo byt fakticky užívá. Jde o daňovou povinnost spojenou s vlastnictvím, ne s užíváním.

Kdo platí daň z nabytí nemovitých věcí při koupi domu?

Nikdo – daň z nabytí nemovitých věcí zrušil zákon č. 386/2020 Sb. a při dnešní koupi domu nebo bytu se neplatí. Kupující platí jen správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí; nájemce se převodu netýká vůbec.

Kdo platí běžnou údržbu ve společných prostorách domu?

Opravy a údržbu společných částí domu hradí vlastníci jednotek, typicky z fondu oprav – u pronajatého bytu tedy pronajímatel. Úklid, osvětlení společných prostor a provoz výtahu jsou ale služby, které nájemce obvykle platí v zálohách a které se mu jednou ročně vyúčtují.

Musí nájemce hradit opravu vážné poruchy, třeba topení?

Ne, opravy zásadních součástí bytu, jako je topení nebo hlavní rozvody vody a elektřiny, zajišťuje a hradí pronajímatel. Nájemce má povinnost takovou poruchu bez zbytečného odkladu nahlásit, ne ji sám financovat. Pokud poruchu způsobil nájemce vlastní nedbalostí, může se odpovědnost za náhradu škody posuzovat jinak, i tady se ale vždy vychází z konkrétních okolností.

Kdo platí státní podporu stavebního spoření z daňového hlediska?

Státní podpora stavebního spoření je příspěvek státu spořiteli, ne daňová povinnost, kterou by někdo platil. Daňové otázky spojené s bydlením obecně, včetně daně z příjmu a daně z nemovitých věcí, shrnuje samostatný článek o daních při koupi a prodeji nemovitosti.

Článek je obecná informace, ne právní ani finanční poradenství. Výše dávek, podmínky dotací, úrokové sazby a lhůty se mění — před podáním žádosti nebo podpisem smlouvy si je ověřte u úřadu práce, poskytovatele dotace, banky nebo advokáta.