Od čeho se odvíjí úroková sazba?

Faktory, které ovlivňují výši hlavního nákladu hypotečního úvěru – úrokové míry, jsou velice podobné těm, které ho ovlivňují i u klasických hypoték.

Velice podstatným faktorem je délka období, po které si chcete zafixovat úrokovou míru. Banky zde nabízejí obvykle možnosti fixace na 1 rok, 3 roky, 5 let, 10 let a 15 let. Např. ČSOB ale maximálně jen na 5 let, zatímco 15 let umožňuje třeba Hypoteční banka. Čím delší je doba fixace, tím vyšší je samozřejmě úroková míra.

Proč ji tedy fixovat?

Jako obvykle se jedná o obchod něco za něco. Zafixujete-li si úrokovou míru, zbavíte se rizika kolísání úrokových měr na mezibankovním trhu, které ovlivňují úrokové sazby, jež banky pro hypoteční úvěry stanoví. Zafixujete si tak po určitou dobu výši splátek a budete moci předejít tomu, že se v budoucnosti úrokové míry rapidně zvednou např. v důsledku restriktivní měnové politiky centrální banky, která se bude tímto krokem snažit zabránit inflaci. Nestane se vám tak nepříjemné překvapení v podobě vyšší splátky, než jste pro daný rok očekávali.

Jaké jsou nevýhody fixace?

Za snížené riziko logicky zaplatíte vyšší úrokovou sazbu. Pokud by byly počítány jakési průměrné úrokové náklady spojené s hypotékami, pak subjekty, které si zvolily úrokovou sazbu pohyblivou, mají tyto náklady menší. Plyne z toho, že se vyplatí úrokovou sazbu nefixovat, ale vyjednat si její vazbu na některou referenční sazbu (v ČR většinou na PRIBOR)? Nikoliv. Jak již bylo řečeno, fixací si sice hypotéku pravděpodobně trochu prodražíte (i když ne nutně), ale za to nesete menší riziko změny výše splátek hypotéky. Jak vyvažovat tyto dva aspekty je do značné míry subjektivní záležitostí závislou na preferencích vlastníků společnosti.

Délka fixace

Obecně se dá říci, že fixaci byste si měli zvolit tím delší, čím více preferujete jistotu před výnosy (náklady), a také tím delší, čím větším výkyvům podléhá cash-flow vaší společnosti v závislosti na faktorech, které určují také úrokovou míru. Vykazují-li peněžní příjmy vaší firmy vysokou rozkolísanost, pak se může snadněji stát, že období vysokých úrokových sazeb bude spadat v jedno se „špatným obdobím“ vaší společnosti, což by mohlo vyústit v neschopnost splácení úvěru a v další na to návazné nepříjemnosti. Dobu fixace je však nutno volit s ohledem na konkrétní okolnosti a je lépe ji prodiskutovat s odborníkem předem.

Velký vliv na úrokovou míru má samozřejmě kvalita zajištění úvěru. Je-li úvěr zajištěn nejen zástavním právem, ale také např. biancosměnkou, riziko věřitele dále klesá, což mu umožňuje stanovit nižší úrokovou sazbu.

Podstatným faktorem je podíl výše úvěru na hodnotě zastavené nemovitosti. Banky jsou obvykle ochotny půjčovat do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, což je mimo jiné i zákonná hranice pro cenné papíry, pomocí kterých banky mohou financovat hypoteční úvěry – hypoteční zástavní listy. Pokud chcete půjčit více, pak úroková míra začíná poměrně rapidně růst. Důvod je opět prozaický, čím více vám banka v poměru k hodnotě zastavené nemovitosti půjčí, tím vyšší nese riziko, že v případě vaší platební neschopnosti prodej zástavy neposkytne dostatečné prostředky pro pokrytí její pohledávky vůči vám.

Úroková sazba

Úroková sazba se zvyšuje i s dobou splatnosti úvěru, jelikož možnost nahodilých událostí oslabujících vymahatelnost pohledávek ze strany banky se zvyšuje. Obvykle se dá volit jakákoliv délka úvěru mezi 5 – 15 lety, někdy lze úvěr splácet i 20 let. S délkou splatnosti si banky kladou další nároky, např. Komerční banka omezuje splatnost 10 roky, pokud je zástavní právo zřízeno pouze ke stavebnímu pozemku a nikoliv ke stavbě apod. Je tedy vidět, že v době splácení zde banky nejsou v průměru tak vstřícní jako u soukromých osob, kde se celkem běžně vyskytují i lhůty 30 let.

Výši úrokové sazby ovlivňuje i bonita klienta a kvalita dokumentů, které ji prokazují. Některé banky jsou ochotny půjčit podnikatelům i bez prokázání výše jejich příjmů, což se ale opět promítne do vyšší úrokové sazby. Roli zde může hrát ale i ledacos jiného, banky k posuzování žádostí o hypotéku přistupují individuálněji než u soukromých osob, protože se zde obvykle jedná o vyšší částky.

Jak si můžete všimnout z tabulky pod článkem, výše úroků, které banky účtují podnikatelským subjektům, je cca o 2 procentní body vyšší než v případě osob soukromých. Jde o analogii poplatků za vedení účtů apod. Důvodem je zřejmě vyšší poptávka po tomto produktu ze strany firem – a vyšší ocenění rizika.